履約保證

買賣雙方在不動產交易過程中，約定透過第三方 (例:建經公司)於合作銀行開立之「信託財產專戶」保管價金及負責撥付期間產生的稅捐等相關費用，避免交易過程中發生瑕疵情形，來保證賣方可以拿到賣房子的錢、買方可以順利取得產權。履約保證的目的，讓買賣雙方能夠銀貨兩訖。透過信託的方式進行專款專用，公開透明，而不能隨意自行動支款項，即便過程中出現瑕疵，第三方機構也能維護買賣方的法律利益。 避免風險 1.買方付款後，賣方拒絕過戶。2.賣方將不動產過戶給買方後，拿不到尾款。3.各類買賣詐欺情形。 缺點 1.「賣方」違約時，買方只能取回已付價金，對於賣方應行賠償予買方之違約金，必須透過訴訟程序才拿得到。2.建經公司需按照法院裁判撥付款項，無法凌駕於司法機關。3.建經公司只擔保價金，物之瑕疵(壁癌、漏水、結構損壞)等，建經公司無法修繕。 履約保證流程 1.買方將購屋款項匯入履約保證專戶，款項的動撥需依照契約規定，其他人不得隨意動用該款項，款項入帳時履保公司會發簡訊給買賣雙方。2.買賣流程中，地政士與建經公司保持案件進度之聯絡，並定期回報客戶，買賣雙方也可隨時登錄建經公司網站查詢。3.完稅時等買方將完稅款、尾款差額、稅金匯入後，地政士可向建經公司申請代繳買賣雙方稅金。4.過戶後等買方驗屋完成，地政士可向建經公司申請代清償賣方貸款。5.完成交屋後，地政士向建經公司傳送點交單通知銀行撥付買賣價金給賣方。 常見問題 1.履約保證專戶的銀行與履約保證業務無關，履約保證由第三方 (例:建經公司)執行，銀行依照建經公司指示匯繳稅金、清償房貸、撥付款項及其他必要的費用程序。2.透過仲介公司的不動產交易，各家仲介公司有其指定配合的建經公司。3.只要經由買賣書面同意且撥款當天電話照會完成，賣方可先動用價款。如讓賣方動用價款，須謹慎評估對方的債務狀況，因為建經公司對於動用的款項不需負責。 原則上，如果賣方已將權狀及印鑑證明交給地政士，且賣方的債務加上仲介費、土地增值稅、履保費及其他本次買賣需負擔的必要費用後低於買賣總金額，則動用款項是可行的。每件案件狀況不同，視個案認定。 履約保證費用(簡稱履保費)金額？ 履保費房屋成交總價的『萬分之六』來計算，由買賣雙方各付一半。假如:總價1000萬的物件，買賣雙方的履保費各付3000元。

其實在諸多先進國家有項已施行多年的不動產交易安全制度『履約保證「ESCROW」(付款中間人) 』；這項制度的特色是在不動產交易過程中，由公正、獨立的第三者控管買賣價金與產權文件，並依據買賣當事人所簽署的契約內容，執行價金與產權的交付任務，以確保交易過程的透明化與安全性；透過這個制度，可以減低買賣雙方所擔心的交易風險。就是我們今天所要談的『履約保證』制度。 建經公司-價金履約保證 對於買方的保障：交屋前，買方所支付的款項會控管在履約專戶內；若賣方違約或是房屋因其他因素不能過戶至買方的名下，買方也能拿回所有支付的價金。 對於賣方的保障：房屋若已過戶至買方名下後，買方惡意不支付尾款，則由履保來墊付尾款；保障賣方能拿到賣屋全部的價金。 建經公司辦理買賣價金履約保證，不需展期或換約，更不用再次繳納手續費。通常違約的一方經建經公司定期催告，都沒有在期限內達成和解或起訴，建經公司就會依約認證將價金出款給應得的人，不一定要透過訴訟才拿的回那些價款。 銀行-價金信託 提供買賣雙方一個交易資金〝暫時〞存放的帳戶，並未真正的公平提供買賣雙方的交易安全保障。買賣方向銀行辦理信託管理價金，當遇到買賣紛爭的時候就一定要等到訴訟判決確定才能取回價款。而信託幾乎都是一年一約，如果訴訟很多年，就必須辦理展期或換約，且每一次的展期或換約銀行都會再次酌收手續費用。下面彙整了履約保證和價金信託的差異，用表格呈現給大家參考

近期房地產市場出現「一屋多賣」、有的則是建商倒閉、跑路…民眾買預售屋的錢要不回來，購屋權益嚴重受損。 一屋多賣 「一屋多賣」的情形並不多見，在整個購買房子的過程中，有很多關卡是可以防止「一屋多賣」的發生，只要多留意以下的買房眉角，就能維護自身購屋權益。 所謂一屋多賣是指建商把房子賣給買方甲，並且收取了買方甲付出去的訂金及簽約金，然後趁房子還沒有過戶給買方甲的時候，又和買方乙簽了買賣契約，並且也向買方乙收取訂金及簽約金，甚至再以相同的手法與買方丙做買賣，最後當然就是趁著買方甲、乙、丙都不知情的狀況下，趕緊捲款一走了之。 前述這種「一屋多賣」的行為觸犯了刑法上的詐欺罪，這對於成立多年、有誠心永續經營、信譽卓著的建商或房仲業者而言，幾乎是不可能發生的事，所以想要避免自己成為「一屋多賣」的受害人，第一步就是找有口皆碑的好建商、房仲業者買房子。 不過，有時向購屋民眾進行詐騙行為的是個人而非建商。例如最近發生的案例：建商員工對購屋客戶騙取3間購屋自備款。因此建議民眾在交付任何購屋訂金或簽約金時，請以匯款到公司專用帳戶的方式，而不是匯款到建商或房仲業員工的個人銀行帳戶裡。如此一來，可以避免賣屋業務員私自拿了錢就落跑，也可以留下匯款的購屋證明。 此外，當建商或賣家開出比市場行情低很多的房價，還要求買方「趕快下訂，不然就被後補的人買走」時，自己心裡就應該提高警覺：這是不是惡意的詐騙圈套？買房子的確可以挑選便宜的產品，但是千萬別為了貪小便宜而成為不良業者的俎上肉啊！ 履約保證的出現 房屋買賣雙方，互不相識，要進行可能是畢生積蓄的金錢交易，彼此都會擔心。 過去房地產制度尚未健全，買方付出的每一期款項，都是進到賣方指定的帳戶，不免擔心對方捲款潛逃，付了錢卻拿不到房產權狀。 然而嚴格來說，把購屋自備款匯入建商的公司金融帳戶還不是最保險的，因為建商也可能在交屋前就倒閉或捲款跑路，所以最好的方式就是採用「購屋履約保證」。 簡單來說就是民眾把交屋前必須支付出去的所有購屋自備款，存放在公正的第三方機構，等到房子確實過戶到民眾名下時，房子的賣家才能收到這些錢。而且現在買中古屋、新成屋或預售屋都可以要求賣方提供履約保證，民眾就不必擔心付出錢卻拿不到房子的產權了。 履約保證重點整理 一、銀行為履行契約的第三方，買方付出的買屋價金，先保留在第三方「履約專戶」中，等房屋過戶後，價金才會撥給賣方。 此方法可防遭受詐騙，甚至遇到延遲交屋、查封、違約等狀況，買方價金會被凍結在履約專戶，不被賣方取走。 二、交屋時買方的價錢若尚未全數付清，賣方則會擔心，對方在拿到產權後，拒絕支付剩餘房款。 各房仲現均和各建築經理公司合作，成立成屋履約保證制度，在買方價金付清前，所有金錢和權狀，由專業、公正的第三方負責保管，並負起承擔責任。 三、履約保證，顧名思義就是保證買賣雙方均會履約。 買賣雙方簽約時，代書會詢問是否有簽署履保意願。若有，則會在買賣價金履約保證書上簽名。銀行出具保證書，保障價金和產權，並委託第三方（建經公司），管控存入履約專戶的之金錢和所有契據。 四、申請書會註明委任的地政士，以及買賣價金的管理。 為了加速交易進行、節省買賣雙方時間，賣方交易須支付的稅金（如土地增值稅）、雙方要支付的仲介服務費和履保服務費、價金清償賣方原有房貸等支出，地政士會替雙方處理，金錢由履保專戶支出。 五、當產權過戶完成，且買方已將所有價金匯入履保專戶後，雙方會簽立履約保證結案單。 買方取得權狀和鑰匙，賣方則可要求銀行將履保專戶，匯款到指定帳戶。