不動產專欄

實價登錄是甚麼？ 指的是所有不動產交易的實際成交價格必須向政府登錄，並公開查詢。讓民眾能夠獲得真實的市場價格資訊，避免價格虛高，減少不動產交易中的詐騙行為，保護消費者權益。 內政部實價登錄網站 目前有買賣、租賃、預售屋可提供查詢。 https://lvr.land.moi.gov.tw 查詢內容 • 均價計算 均價計算公式如下：查詢案件總筆數”交易總價”加總，除以查詢案件總筆數”移轉總面積”加總，並將面積小於1平方公尺等異常案件排除。為方便均價查詢功能使用，交易標的預設為房地(土地+建物)。 • 揭露原則 已篩選去除顯著異於市場正常交易價格及特殊交易之資訊，故尚非所有成交案件均查詢得到資料。 • 屋齡計算 屋齡係以建築完成日期減去交易日期，四捨五入至年推算，惟「建築完成日期」非申報項目，為加值提供查詢，係由地籍資料庫轉載， 如建物原本即無「建築完成日期」資料，則以「 」顯示。 • 單價計算 含車位之交易案件，如申報人未提供車位總價及車位權利持分面積時，則「交易單價」係以房地交易總價除以建物移轉面積計算之。 • 建物面積 建物移轉面積係由申報人依已登記資料登錄填載，如有未辦保存登記建物或建物有增（修）建等情形，登錄面積將較實際使用面積小，所計算之交易單價可能有部分偏高情形。 • 交易筆棟 本查詢服務網所提供之交易筆棟數等資訊係由申報人登錄填載轉載而得，僅供查詢參考。 • 概略分區 有關都市計畫使用分區僅概分為住、商、工、農等，若需瞭解各分區強度、使用項目等資訊，請逕洽各直轄市、縣市政府都市計畫主管機關查詢。 • 更新頻率 本資料庫將每月1日、11日、21日定期更新各類成交案件資料。 • 意見反映 如對交易標的顯示之價格有質疑非實際成交者，得檢附具體事證（如買賣契約書）向所轄地政事務所反映。 • 標的資訊 交易年月、土地移轉面積、建物移轉面積、使用分區、主要用途、主要建材、建築完成年月、總樓層數、移轉層次、建物現況格局、有無管理組織、有無電梯、車位類別、車位面積、車位所在樓層 • 其他價格資訊項目 裝潢家電費、仲介費、土地增值稅等費用，在實價登錄申報時必須在備註欄註明 • 交易標的：土地地號或建物門牌、交易筆棟數 • 價格資訊：不動產交易總價、車位個數、車位總價 「備註欄」的特殊交易情形 買賣是基於特定理由而使買賣價格與行情有一定落差，則可於特殊欄位勾選，藉此說明實際上的買賣交易狀況。 1.親友、員工或其他特殊關係間之交易 2.含增建或未登記建物 3.建商與地主合建案 4.(包含)公共設施保留地之交易 5.畸零地或有合併使用之交易 6.向政府機關承購之案件 7.受債權債務影響或債務抵償之交易 8.急買急賣 […]

不課徵土地增值稅的情況 財政部在107/7/5發布解釋令，夫妻離婚或婚姻關係存續中將法定財產制變更為其他夫妻財產制，丈夫或妻子其中一方行使剩餘財產差額分配請求權而移轉土地，准依土地稅法第28條之2規定，配偶相互贈與的土地，得申請不課徵土地增值稅。 就是說，以後丈夫或妻子其中一方行使剩餘財產差額分配請求權而移轉土地時，只要有下列三種情形之一，就適用不課徵土地增值稅！ 夫妻其中一方死亡 生存配偶行使剩餘財產差額分配請求權，在申報土地移轉現值時，准依土地稅法規定，申請不課徵土地增值稅。 離婚 夫妻離婚法定財產制關係已消滅，行使剩餘財產差額分配請求權移轉土地時，可申請不課徵土地增值稅。 需檢附資料：離婚登記、夫妻訂定協議給付文件或法院確定判決書 。 將法定財產制變更為其他夫妻財產制 夫妻婚姻關係存續中將法定財產制變更為其他夫妻財產制而移轉土地時，也不課徵土增稅 。 需檢附資料：夫妻財產制變更契約或法院登記等法定財產制關係消滅證明文件。 申報移轉現值審核 一、在夫妻雙方訂定協議給付文件之日起30日內申報者，以訂定協議給付文件日當期的公告土地現值為準。 二、逾訂定協議給付文件之日起30日始申報者，以受理申報機關收件日當期的公告土地現值為準。 三、依法院判決移轉登記者，以申報人向法院起訴日當期的公告土地現值為準。 四、有關原地價的認定，以應給付差額配偶取得該土地時核計土地增值稅的現值為原地價，但法律另有規定者，依其規定。

土地增值稅由誰繳納？ 依照法條的規定（平均地權條例第37條、土地法第182條、土地稅法第5條參照），稅捐機關於開立增值稅單時，其納稅義務人依法均為出賣人。且如有逾期不納稅者，稅捐機關亦向土地原所有權人為催繳。 土地增值稅可以另行約定？ 買賣雙方約定由買方繳納土地增值稅，並在合約書上載明，買賣合約約定土地增值稅由買方負擔，及所謂賣清。 一、 若買方不把土地增值稅匯入怎麼辦？ 1.該私契約定，雖然違反公法上的規定，期約定仍然有效，拘束雙方。 2.私契約定不能排除公法上義務，即不能變更納稅義務人。 二、另外關於買賣雙方當事人就土地增值稅由哪方負擔的約定，實務上的見解認為此約定係屬於私人間的約定（最高法院66年台上字第1195號、最高法院71年台上字第108號判決參照），因此稅捐機關並不予以干涉，只要有人憑單繳納，不論係出賣人亦或買受人，則非所問。 三、故可由買受人持稅單代繳、或將稅款匯入履保專戶由代書代繳，買受人如不代繳，仍應由出賣人繳納，然後再向買受人求償。

移轉現金是贈與還是借貸？ 買賣房屋若自備款不足或貸款有差額，通常仰賴親人或他人贈與，但在超過贈與免稅額時，部分客戶會認為公證借款契約即不會被認為是贈與。實際上國稅局查核要點如下: 根據法規：財政部高雄市國稅局對「二親等以內親屬間之資金往來，究為贈與、借貸或分散利息所得等關係」之查核認剔參考原則第二點 （1） 借款人能明確交代借款原因及用途必要性，經查證屬實。 EX:買房的頭期款或貸款差額，提出買賣合約或貸款契約舉證。 （2） 借款人依職業、綜所稅所得等資料視之，有足夠償債能力。。 EX:有一定的報稅收入可以承擔負債，現金收入國稅局基本上不予認列。 （3） 資金借貸，償還期限合理可期或於查獲前已部分歸還；或有按期依一般利率水準支付利息。 EX:每月需固定還款還息，年期、利息需符合一般常態。 （4） 其他具體事證。 國稅局查證借款依據「有借有還」、「有償還能力」、「返還方式合理」、「借款人有資金需求」等來判斷如果：       1.講不出原因       2.沒有收入來源       3.無還款、還款年期過長、每月返還金額顯不相當 則可能被國稅局追徵贈與稅，所以借款契約有無公證不是主要原因，上述的實質條件才是國稅局查核重點。

應繼分是什麼？ 應繼分是在共同繼承中，共同繼承人就遺產所得繼承的比例。法律若明定繼承人應繼承之比例，為法定應繼分，若許由被繼承人變更法定應繼分，以遺囑另行為指定，則為指定應繼分，但中華民國民法對此有限制，不得違反特留分之規定。民法第1144條 配偶有相互繼承遺產之權，其應繼分，依左列各款定之：一、 與直系血親卑親屬同為繼承時，其應繼分與他繼承人平均。二、 與父母與兄弟姊妹同為繼承時，其應繼分為遺產二分之一。三、 與祖父母同為繼承時，其應繼分為遺產三分之二。四、 無直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹、祖父母等繼承人時，其應繼分為遺產全部。根據上面民法的規定我們在下面舉幾個例子來幫助大家理解： 案例一 A有2400萬的房子，一個老婆，一個兒子，一個女兒，父母均在。今天A吃芋頭噎到死亡。 ● A的2400萬的房子由老婆、兒子、女兒三人均分，每人取得1/3。 案例二 A有2400萬的房子，一個老婆，父母均在。今天A吃芋頭噎到死亡。 ● A的2400萬的房子由老婆取得1/2，父1/4、母1/4(父母加總為1/2)。 案例三 A有2400萬的房子，一個老婆，有4個妹妹。今天A吃芋頭噎到死亡。 ● A的2400萬的房子由老婆取得1/2，妹妹a取得1/8，妹妹b取得1/8，妹妹c取得1/8，妹妹d取得1/8(4個妹妹加總為1/2)。 案例四 A有2400萬的房子，一個老婆，祖父母均在。今天A吃芋頭噎到死亡。A的2400萬的房子由老婆取得2/3，祖父1/6、祖母1/6(組父母加總為1/3)。 特留分是什麼？ 法律規定凡是被剝奪繼承權的繼承人，有個最低的繼承比例，舉例來說：被繼承人因為重男輕女的觀念，而擅自在遺囑中寫出只有兒子有繼承權，讓女兒無法繼承。為了避免上述的情形發生，法律就規定繼承人皆有特留分的請求權。民法第1223條 繼承人之特留分，依左列各款之規定：一、 直系血親卑親屬之特留分，為其應繼分二分之一。二、 父母之特留分，為其應繼分二分之一。三、 配偶之特留分，為其應繼分二分之一。四、 兄弟姊妹之特留分，為其應繼分三分之一。五、 祖父母之特留分，為其應繼分三分之一。根據上面民法的規定我們在下面舉幾個例子來幫助大家理解 案例 A有2400萬的房子，一個老婆，一個兒子，一個女兒，父母均在。今天A吃芋頭噎到死亡。假設A遺囑寫全部都給芳庭，可以嗎？原則上可以，老婆可以拿到2400萬元。若兒女主張特留分（應繼分1/3的1/2，等於1/6），兒子拿1/6就是400萬，女兒也是，剩下的1600萬元才是老婆的。 所以遺囑原則可以自由訂立，但不得違反特留分，以保障分不到財產的繼承人

受理法院 收養人或被收養人住所地的地方（少年及家事）法院。 收養人在我國沒有住所，則向被收養人住所地的的地方（少年及家事）法院提出聲請。 應準備的文件 1.聲請書狀。（可參酌司法院全球資訊網／書狀範例／貳、少年及家事；或逕向各地方【少年及家事】法院訴訟輔導科洽詢） 聲請書狀應以「收養人」及「被收養人」為共同聲請人。 夫妻收養子女時，應共同收養，所以 2 人均應於書狀具名。但是夫妻一方收養他方的子女、夫妻一方不能為意思表示或生死不明已超過３年者，可以由一方收養。 2.收養契約書。 3.收養者及被收養者戶籍謄本（或護照等身分證明文件）。 4.被收養者配偶之同意書。 被收養者如果已經結婚了，就要有配偶的同意才能被收養；但被收養者的配偶不能為意思表示或生死不明已超過 3 年，不在此限。 5.被收養者父母的同意書。本生父母要表明無須被收養人扶養，而且本件收養也沒有不利於他們。同意書要經公證，並檢附相關證明文件。 6.收養人的健康證明（例如公立醫院體檢資料）。 7.收養人的在職證明。 8.收養人的財力證明（例如不動產權狀影本、存款證明、扣繳憑單或其他證明）。 9.收養人的警察刑事紀錄證明。 10.收養者或被收養者一方為外國人時，收養符合該國法之證明文件。 11.以上文件如在境外作成，應經當地中華民國駐外機構驗證或證明；如係外文，並應附具中文譯本。 12.被收養人為大陸地區人民，相關文件應經當地公證機構公證，再經海基會認證。 13.其他法院要求提出的文件。 14.聲請費用新臺幣 1,000 元 其他注意事項 1.收養人必須比被收養人年長 20 歲以上。但夫妻共同收養時，夫妻一方長於被收養人 20 歲以上，而他方僅長於被收養人 16 歲以上，也可以收養。夫妻一方收養他方的子女時，應該比被收養人年長 16 歲以上。 2.不可以收養自己的直系血親、直系姻親。旁系血親在六親等以內及旁系姻親在五親等以內輩分不相當者，也不可以收養。 舉例來說，叔叔收養侄兒，為輩分相當；表哥收養表弟、姑婆收養姪孫，則屬於輩分不相當，法院不會准許。 3.除夫妻共同收養外，一個人不可以同時為兩個人的養子女。例如王小明被林大頭收養後，就不能再被張三收養。 法院審酌內容 1.收養不可以違反法律上的強制規定（例如前述年齡的差距等）。 2.成年的被收養人是否意圖以收養來逃避對本生父母的扶養義務。 3.有事實足認收養對被收養人的本生父母不利。 4.有無其他違反收養目的的重大事由。

不動產詐騙手法主要針對土地或房屋所有權人，利用假冒的官方通知或偽造地政機關文件，企圖騙取個人資料、金錢，甚至非法過戶不動產。以下是常見的詐騙案例以及防範措施： 常見詐騙手法 1. 偽造地政機關簡訊或信件 詐騙集團發送「您的不動產已被異動，請點擊連結查詢」的簡訊或電子郵件，誘導受害者點擊釣魚網站並輸入個資。 2. 假冒地政機關來電收養者及被收養者戶籍謄本（或護照等身分證明文件）。 詐騙分子假冒地政事務所人員，通知受害者「您的土地已被異動，需立即確認」，並要求提供身分證字號、印鑑證明或匯款。 3. 偽造買賣或抵押契約 詐騙者偽造土地買賣契約或抵押文件，甚至偽造所有權人簽名，企圖冒名辦理不動產過戶或貸款。 4. 假借代辦名義騙取財物 詐騙集團假稱可「協助處理地籍異動問題」，要求支付手續費或保證金，實則騙取金錢。 防範措施 ✓ 啟用地籍異動即時通知 向地政機關申請地籍異動即時通報服務（簡訊、電子郵件或LINE通知），以確保第一時間得知不動產變更狀況。 ✓ 勿點擊可疑連結 官方通知通常不會附帶不明連結，若收到不明訊息，應直接向地政機關查證。 ✓ 接獲異動通知時，親自向地政事務所確認 可撥打地政機關官方電話（避免使用簡訊內提供的號碼），或親自到地政事務所查詢。 ✓ 慎重保管個人資料與不動產相關文件 不隨意提供身分證影本、不動產權狀、印鑑證明等資料，避免被詐騙集團利用。 ✓ 提高警覺，勿隨意簽署文件 確保簽署前已仔細閱讀內容，必要時請專業律師或地政士協助審閱。 ✓ 定期檢視不動產登記狀況 可透過「內政部不動產交易實價查詢服務」或「地政事務所」定期查詢名下不動產狀況，以防不法異動。 地籍異動索引 土地或建物權利被申請買賣、拍賣、贈與、夫妻贈與、信託、抵押權設定、書狀補給、查封、假扣押、判決移轉、調解移轉、和解移轉案件，於辦理情形為「收件」及「異動完成」時，系統將透過簡訊或電子郵件主動發送通知給申請本項便民服務之權利人。 準備資料 身分證印章 通知方式 申請書上可以寫兩組不限本人的手機、E-mail

成年人的收養？ 收養，依我國民法規定，收養人與被收養人應訂立書面契約，並得父母同意，經法院裁定認可。被收養人的年齡，法律並無特別限制，僅規定收養人必須大於被收養人 20 歲以上，所以成年人也可以被收養。 成年人的收養，不必再經過收養媒合機構，由收養人與被收養人雙方合意並自行向法院提出聲請即可。

凶宅是甚麼？ 「凶宅」乃屬一般民間用語，其內涵與範圍因人而異，對於個人所產生之心理影響程度亦有所不同，且判斷一房屋是否為「凶宅」，須考量事件發生之經過、事件經過時間長短等因素，並不以「發生凶殺或自殺致死之人應死於屋內」為必備要件，故現行法令對於凶宅並未明確定義與規範。 內政部在民國97年7月發布一個函釋，定義所謂的凶宅，是指：「賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分(包括主建物及其附屬建物)，曾發生兇殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，及在專有部分有求死行為而致死(如從專有部分跳樓輕生，而死在其他樓層或中庭)(案例三)、在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。又賣方的擔保責任範圍只限於擔保自己出售之房屋非凶宅，並不包括同棟大樓其他的房屋。」換句話說，依據內政部的見解，要構成凶宅，有三個要件： 1.時間：賣方產權持有期間內發生。 2.空間：在專有部分發生。 3.型態：兇殺或自殺，但排除意外死亡。(案例一打臉) 凶宅因涉及個人隱私與資料保密，目前尚無法予以定義與規範，亦無政府公開資訊可供查詢？ 但是內政部公告之「不動產委託銷售契約書範本」附件「不動產標的現況說明書」第11項載有「本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」，其主要目的是希望仲介業者於接受委託時，要求委託人（賣方）據實填載，並於說明欄內詳實敘明經過情形，以供買方判斷是否購買之參考，但該契約書範本係屬一種「行政指導」，並無強制規範之效力。 現今部分法院也已認為，是否屬於凶宅已經成為房屋交易之重要資訊，並影響交易價值甚鉅，賣方或仲介業者應負有告知的義務。如未告知，應屬交易上之重大瑕疵，買方可以透過民事訴訟主張減少價金或解除契約。但是如果該凶宅經媒體大肆宣揚報導過，查證並非困難的話，因為買賣不動產屬於社會上相當重要的交易，一般人通常都會詳細審視屋況及歷史記錄，所以可能就會被認定解除契約會顯失公平，而僅能減少價金。 案例一、意外致死事故也影響交易價格 A花500萬元買中古屋，事後發現有人意外(因一氧化碳中毒)死在屋內，不甘沒被告知買到「凶宅」，提起損害賠償告訴，屋主B提出內政部97年7月函文解釋，曾發生凶殺或自殺死亡才算凶宅，這些非自然死亡事故也不是在她持有產權期間發生，因此房屋不算「凶宅」，A也從未當面詢問，當然不必主動告知。 桃園地院認為，凶宅並沒有法律或實務上的明確定義，內政部的函釋見解對法院裁判沒有拘束力，這個案子爭執的關鍵，在於「意外致死事故」是否影響交易價格，而不是房子能否認定成凶宅。換言之法官認為重點不在凶宅如何定義，只要死亡案讓住戶嫌惡、會影響交易價格就要告知，判屋主全數賠償。 案例二、刻意隱瞞凶宅，判買賣契約解除 A去年以500萬元，買下土城區一戶七樓房屋，入住後才從鄰居處得知五年前屋內有人燒炭自殺，屋主B因此低價求售，前手C買入後卻隱匿凶宅事實高價轉賣給她。A嚇得馬上搬家並訴請解約退款。新北地院認定該屋確屬凶宅，判決解約，賣方應全額退還500萬屋款。 案例三、租屋處變凶宅，屋主求償租客，租客兒女判賠73萬 A在B租屋處跳樓自殺身亡，致房子變成凶宅，屋主因乏人問津無法脫手，向B和A兒女索賠房價損失，法官認為案發時B不在場，無過失責任免賠，但死者A子女未辦理拋棄繼承，所以須連帶賠償房價損失七十三萬元，全案定讞。 雲林地院審理時，根據不動產估價師聯合會鑑定，屋主的房價原為四百六十四萬餘元，變凶宅後，房價跌到三百九十一萬餘元，少了七十三萬元。一審法官認為，A自殺當天，B並未在場，沒有過失責任，因此免負賠償責任。 A兒女雖以A跳樓墜落在屋外死亡，不應認定為凶宅為由，上訴二審，台南高分院根據內政部凶宅定義函釋，房屋是否為凶宅，應考量事件發生經過、事件經過時間長短等因素，因此仍認定該屋為凶宅，並駁回上訴，全案定讞。 案例四、頂樓加蓋燒死人頂樓不算兇宅 前年買了一戶五樓公寓的五樓，後來才知頂樓加蓋曾發生火警燒死三個人，A認為自己買到凶宅，控告仲介及前屋主並未告知涉嫌詐欺，但檢方調查後認為，張買的是五樓，縱使當時頂樓加蓋是由五樓住戶使用，也不能算凶宅，因此將全案不起訴。 最好的方式：不要為了房價而隱瞞事實，買方再三跟仲介和屋主確認並請他們在現況說明書簽名。

買房為什麼要簽本票? 本票在買賣房子的時候，扮演著保障交易安全的重要角色。因為賣方在只拿到總價二成的時候，就要將整間房子過戶給買方。基於保障賣方能順利拿到剩下的尾款，於房屋過戶前，買方須簽發一張與尾款金額相同的本票，作為支付尾款的一個擔保。 票據法第3條： 「稱本票者，謂發票人簽發一定之金額，於指定之到期日，由自己無條件支付與受款人或執票人之票據。」 注意上面「無條件支付」這個詞，他賦予了本票執票者，不問青紅皂白、不須冗長官司，直接透過本票裁定，快速查封拍賣你的財產。 本票在房屋交易中扮演的角色： 一般中古屋買賣的付款分為四期：簽約款及用印款、完稅款、交屋款。 簽約款及用印款(第一期款)，買賣契約達成後，約定時間將第一期款存入專戶，買方以總價一成下訂了房子，為保障賣方的權益，會開一張擔保本票確保安全，匯款後本票撕毀。 待房屋過戶給買方之後，再由買方將房屋抵押給銀行，由銀行貸款支付交屋款給賣方。 也就是說，賣方在只拿到房屋總價的二成的時候，就要將整間房子的產權過戶給買方。此時若買方心存歹念，拿到房子就跑了，賣方該如何是好？ 這也是代書會要求買方簽本票的原因。於房屋過戶前，簽發一張與尾款金額相同的本票，作為支付尾款的一個擔保。並且在尾款支付後，歸還本票給買方，此時再當場把本票撕掉即可。 可以不簽本票嗎? 兩種情況可以不用簽本票 1. 就是買方願意在房屋過戶前，將尾款以現金付清。但這只適用於不需要跟銀行貸款的買方而已。 2. 買賣雙方約定不簽本票。 所以，多數情況下，本票作為保障交易安全的一種工具，確實有其存在的必要。 加註僅供擔保尾款使用： 雖然票據法明文規定，本票發票者須無條件支付，附註任何條件皆無效力，但適時在本票上面加註：「僅供擔保購屋尾款使用，待尾款支付後自動失效。」、「禁止背書轉讓」等字樣，可以讓參與交易的各方清楚明瞭開立本票的目的以減少紛爭。 慎選代書： 在北部地區，代書通常由買方指定。應選擇正直、誠信經營、口碑良好的代書，以保障交易安全。而買方簽立的尾款擔保本票，皆是由代書保管，於交屋後歸還買方。 建議使用履約保證： 因為房屋買賣無法像一般商品一樣，一手交錢一手交貨。對於付款與交屋的時間落差，對買賣雙方都有很大的風險，建議使用履約保證，對雙方都有保障。