履約保證的重要性

近期房地產市場出現「一屋多賣」、有的則是建商倒閉、跑路…民眾買預售屋的錢要不回來，購屋權益嚴重受損。 一屋多賣 「一屋多賣」的情形並不多見，在整個購買房子的過程中，有很多關卡是可以防止「一屋多賣」的發生，只要多留意以下的買房眉角，就能維護自身購屋權益。 所謂一屋多賣是指建商把房子賣給買方甲，並且收取了買方甲付出去的訂金及簽約金，然後趁房子還沒有過戶給買方甲的時候，又和買方乙簽了買賣契約，並且也向買方乙收取訂金及簽約金，甚至再以相同的手法與買方丙做買賣，最後當然就是趁著買方甲、乙、丙都不知情的狀況下，趕緊捲款一走了之。 前述這種「一屋多賣」的行為觸犯了刑法上的詐欺罪，這對於成立多年、有誠心永續經營、信譽卓著的建商或房仲業者而言，幾乎是不可能發生的事，所以想要避免自己成為「一屋多賣」的受害人，第一步就是找有口皆碑的好建商、房仲業者買房子。 不過，有時向購屋民眾進行詐騙行為的是個人而非建商。例如最近發生的案例：建商員工對購屋客戶騙取3間購屋自備款。因此建議民眾在交付任何購屋訂金或簽約金時，請以匯款到公司專用帳戶的方式，而不是匯款到建商或房仲業員工的個人銀行帳戶裡。如此一來，可以避免賣屋業務員私自拿了錢就落跑，也可以留下匯款的購屋證明。 此外，當建商或賣家開出比市場行情低很多的房價，還要求買方「趕快下訂，不然就被後補的人買走」時，自己心裡就應該提高警覺：這是不是惡意的詐騙圈套？買房子的確可以挑選便宜的產品，但是千萬別為了貪小便宜而成為不良業者的俎上肉啊！ 履約保證的出現 房屋買賣雙方，互不相識，要進行可能是畢生積蓄的金錢交易，彼此都會擔心。 過去房地產制度尚未健全，買方付出的每一期款項，都是進到賣方指定的帳戶，不免擔心對方捲款潛逃，付了錢卻拿不到房產權狀。 然而嚴格來說，把購屋自備款匯入建商的公司金融帳戶還不是最保險的，因為建商也可能在交屋前就倒閉或捲款跑路，所以最好的方式就是採用「購屋履約保證」。 簡單來說就是民眾把交屋前必須支付出去的所有購屋自備款，存放在公正的第三方機構，等到房子確實過戶到民眾名下時，房子的賣家才能收到這些錢。而且現在買中古屋、新成屋或預售屋都可以要求賣方提供履約保證，民眾就不必擔心付出錢卻拿不到房子的產權了。 履約保證重點整理 一、銀行為履行契約的第三方，買方付出的買屋價金，先保留在第三方「履約專戶」中，等房屋過戶後，價金才會撥給賣方。 此方法可防遭受詐騙，甚至遇到延遲交屋、查封、違約等狀況，買方價金會被凍結在履約專戶，不被賣方取走。 二、交屋時買方的價錢若尚未全數付清，賣方則會擔心，對方在拿到產權後，拒絕支付剩餘房款。 各房仲現均和各建築經理公司合作，成立成屋履約保證制度，在買方價金付清前，所有金錢和權狀，由專業、公正的第三方負責保管，並負起承擔責任。 三、履約保證，顧名思義就是保證買賣雙方均會履約。 買賣雙方簽約時，代書會詢問是否有簽署履保意願。若有，則會在買賣價金履約保證書上簽名。銀行出具保證書，保障價金和產權，並委託第三方（建經公司），管控存入履約專戶的之金錢和所有契據。 四、申請書會註明委任的地政士，以及買賣價金的管理。 為了加速交易進行、節省買賣雙方時間，賣方交易須支付的稅金（如土地增值稅）、雙方要支付的仲介服務費和履保服務費、價金清償賣方原有房貸等支出，地政士會替雙方處理，金錢由履保專戶支出。 五、當產權過戶完成，且買方已將所有價金匯入履保專戶後，雙方會簽立履約保證結案單。 買方取得權狀和鑰匙，賣方則可要求銀行將履保專戶，匯款到指定帳戶。

什麼是印鑑章？ 以一般的印章至戶政機關完成登記，此章就變成印鑑章。 什麼是印鑑證明？ 戶政機關在完成印鑑章登記後，核發給當事人持有該顆印章的證明文件就稱作印鑑證明。 印鑑證明的重要性 印鑑證明代表著這顆印鑑章確實為您所有，所以只要有蓋印鑑章的文件，皆會被認定是經過您所同意的文件。 買賣、贈與需要印鑑證明嗎？ 一、賣方、贈與人不動產移轉契約書蓋上印鑑章及附上印鑑證明後，地政士才可以代理賣方(贈與人)本人向地政事務所申辦不動產移轉登記手續。 二、買方、受贈人買方(受贈人)只需提供一顆便章，地政士就可以代理買方(受贈人)向地政事務所申辦不動產移轉登記手續，無須特別向戶政事務所申請印鑑章和印鑑證明。 申請印鑑證明應該要準備什麼？ 一、身分證正本 二、印鑑章 去哪裡辦理申請？ 戶籍所在地的戶政事務所，可跨區申請不可跨縣市。

原則因申請印鑑證明應備文件需有國民身分證，所以無身分證就不能申請印鑑證明。 例外情況如下: 1.外國人、無國籍人、臺灣地區無戶籍國民、大陸地區人民、香港或澳門居民經我國許可居留、定居者，得受託辦理當事人之印鑑登記或印鑑證明，戶政事務所於受理申請時，並應查驗受委任人及法定代理人之身分證明文件。經我國許可居留、定居者，依法由主管機關所核發，為其身分證明文件，爰其受託辦理印鑑登記或印鑑證明時，得持護照、居留證、定居證或入出國許可證明文件正本。2.有關受委任人或法定代理人受託辦理當事人之印鑑登記或印鑑證明，得持居留證或定居證辦理案。

未成年可以辦理印鑑證明嗎？ 一、未成年人須由法定代理人（父母雙方）辦理。二、法定代理人應攜帶國民身分證正本、印章（或簽名）、未成年人國民身分證影本或有效之中華民國護照、入國證明文件或其他身分證明文件影本及印鑑章，向未成年人戶籍地戶政事務所辦理。三、父或母無法共同辦理時，應加附他方未到場者之身分證明文件影本及委任書或同意書；未到場之法定代理人出具之委任書或同意書，如係於出境期間在國外作成者，應經我國駐外館處驗證；在大陸地區或香港、澳門作成者，應經行政院設立或指定之機構或委託之民間團體驗證。

印鑑證明可以委託申請嗎？ 委任他人辦理者，受委任人應繳驗身分證明文件，並附繳委任書（委任書須由委任人親自簽名或蓋章並註明請領份數）、授權書或同意書（如僅由法定代理人之一方代理者，應出具另一方之同意書），及委任人原登記之印鑑、委任人國民身分證影本或有效之中華民國護照、入國證明文件或其他身分證明文件影本(如下)。 申請印鑑登記應由當事人親自為之。 但有下列各款情形者，依下列各款規定辦理：（1）在國內曾設有戶籍旅居國外國民得出具委任書或授權書委任他人代為申請印鑑登記。（2）臺灣地區人民旅居大陸地區或香港、澳門得出具委任書或授權書委任他人代辦。（3）在營軍人得由所屬連級以上部隊長核轉其印鑑登記機關辦理，或經所屬連級以上部隊長證明身分後出具委任書委任他人代辦。（4）矯正機關收容人得由矯正機關核轉其印鑑登記機關辦理，或經矯正機關證明身分後出具委任書委任他人代辦。（5）意識清楚之重大疾病患者或不能行走者，得檢具醫師或村（里）長之證明書出具申請書及委任書委任他人代辦。（6）在指定隔離治療機構施行隔離治療之病患，得由醫療機構核轉其印鑑登記機關辦理，或經指定隔離治療機構證明身分後出具委任書委任他人代辦。（7）無行為能力人或限制行為能力人由法定代理人代辦。（8）隨船航行之船員，無法取得我國駐外使領館、代表處、辦事處（以下簡稱駐外館處）、行政院設立或指定之機構或委託之民間團體驗證者，得向其隸屬船舶公司或代理行取得證明書後委任他人代辦。（9）當事人出具經法院或民間公證人公證或認證之委任書委任他人代辦。

印鑑申請流程 如已被除籍(例如出境2年以上)，須至除籍前戶籍地的的戶政事務所辦理印鑑登記及請領印鑑證明，即便在台北市、新北市、新竹市、台中市也不得跨轄區辦理。