房地合一稅

為了擁有舒適的家，花錢做裝潢是非常常見的事情，在申報房地合一稅時，裝潢費為舉例成本其中一環，但裝潢費用不見得都是可扣除費用！先不論是何種裝潢費用，都必須必須做到下列幾點 1.估價單2.裝潢發票，(收據無法認列)3.匯款金流，例如:匯款單與存摺內頁(拿現金有風險不被國稅局認列)有加分作用1.裝潢前後照片2.裝潢合約必須是固定且無法帶走的傢俱才符合稅法中可以維持兩年以上繼續使用狀況來列入可扣除裝潢費用。事實上，有些裝潢費用是不被稅捐單位認可的，例如：系統傢俱、鐵窗…等費用。系統傢俱最大好處為容易拆裝，稅捐單位人員認為系統傢俱可以帶走，若在契約中列明所有傢俱贈送給買方，但所有系統傢俱依然不能列入扣除費用，因為稅捐人員仍無法確認傢俱是否會被帶走。只要能拆能裝的任何裝潢費用，如：系統傢俱的任何單據都會被稅捐單位剔除，但有關水電、泥作、木工…等，還是可認列分費用。曾接到客戶實例，申請許多裝潢類的成本都被打槍，像是木地板、木桌椅等木作皆無法申報。成本認列主要為非兩年內耗損且附著房屋的物品為主，裝潢費像是每日須使用的馬桶、洗手台及浴缸可認列，但像是家電、系統家具類的就無法扣除。 重點整理 可列入的部分：只要是非兩年內耗損，且附著於房屋上面的。(這裡指取得房屋後，於使用期間所支付能增加房屋價值或效能的費用。)x.馬桶、洗手台、浴缸或裝潢中有關水電管線、泥作、木作…等。不可列入的部分： 非二年內就會耗竭的增加、改良或修繕費用。(基本上就是講修繕、可拆卸之木作部分的費用。）ex.玻璃窗、鋁窗、外推曬衣架、家電、系統傢俱、可拆卸或移動之木作工程…等 News Media Independen

房地合一稅2.0條文修正重點內容 1.延長短期交易時間   持有在2年之內出售，課徵45％   持有逾2年、未滿5年，課徵35％   持有逾5年、未達10年，稅率20％   持有超過10年稅率15％   個人持有房地5年內出售均會被課重稅 2.營利事業出售房地納入房地合一稅2.0的規範   再也無法用公司短期買賣不動產避稅 3.預售屋和特定條件的股權交易納入房地合一稅2.0   預收屋若有再次買賣換約情形，已訂定買賣契約之日來計算房地合一之起算日，而非與建商換約日 4.可減除的「土地漲價總數額」以公告現值增數為上限  也無法用土地增值稅與房地合一稅的差異來避稅 5.個人未能提供賣出費用證明文件情形，只能以成交價3％作為費用，上限30萬元 重點1｜ 延長短期交易時間，短期套利者課徵重稅 重點2｜ 法人比照個人課稅 重點3｜ 擴大房地課稅範圍(預售屋等) 重點4｜ 土地漲價總數額增設減除上限 重點5｜ 不受影響的交易 重點6｜ 110/7/1開始施行

適用對象 2016年1月1日以後取得、或2014年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內的房屋、土地，只要在2016年1月1日以後出售而獲利者。 移轉登記日期及取得日期是民眾最常填錯部分，常有誤填為立契日案例。 申報期限 完成移轉登記日的次日起算30天內申報納稅。 甚麼是借屋裝修？ 申報人戶籍地所在地國稅局，而非出售標的物所在地的稽徵機關。 成本部分 1.贈與取得者，應以受贈時的房屋評定現值、土地公告現值為取得成本。 2.依物價指數申報取得成本。 3.交易時支付的仲介費應列為可減除費用，卻誤列入可減除成本。 贈與取得者，誤以用買賣價格為取得成本。 費用部分 1.仲介費、 廣告費、清潔費或搬運費。 2.須自行提示相關證明文件以供國稅局認定。  3.水電瓦斯費、取得房地所有權後繳交的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費與金融機構借款利息等，只要屬於使用期間的相對代價，不得列為費用減除。 其它應注意事項 1.若所有權人出售「持分」的房屋土地，申報扣抵自用住宅免稅額為400萬元，民眾應按持分比例計算扣抵額。 2.民眾報稅後若發現錯誤怎麼辦？ (一)紙本申報者，重新填寫正確申報書補辦申報。 (二)網路申報者，只要在申報期限內重新上傳即可。 (三)已逾申報期限者，則須向戶籍所在地稽徵機關辦理書面更正申報。

前情提要 彥廷用2,000萬元買了一間房子贈與兒子，彥廷心想：這間房子的土地公告現值及房屋評定現值估計約950萬元，扣掉免稅額244萬元，算一算只須要繳納贈與稅70.6萬元，相較直接贈與現金給兒子應該是比較划算的！ 彥廷這樣想是對的嗎？ 1.直接贈與兒子現金2,000萬元：扣掉免稅額244萬元，約須繳納贈與稅175.6萬元。 (2000萬-244萬)*10%(贈與稅率)=175.6萬 2.買2,000萬元的房子送給兒子：以土地公告現值及房屋評定現值計約950萬元扣掉免稅額244萬元，約須繳納贈與稅70.6萬元。 (950萬-244萬) *10%(贈與稅率)=70.6萬 3.彥廷所選的第二個做法可以省下贈與稅約105萬元！所以，在過去的舊制中，彥廷的想法或許沒錯！ 房地合一稅新制上路後會有什麼差異嗎？ 如果兒子在受贈房屋後不到2年就以2,500萬元出售房屋，實際獲利500萬元。此時因為兒子持有房屋期間不到2年，適用的「房地合一」稅率高達45%！原本只要繳稅225萬元 (2,500萬-2,000萬)*45%(持有未滿兩年房地合一稅稅率)=225萬 但因彥廷贈與給兒子所取得的房產，房地成本須按房地現值950萬元計算，國稅局最後認定的交易所得可能高達約1,550萬元，須繳房地合一稅約697.5萬元 (2,500萬-950萬)*45%(持有未滿兩年房地合一稅稅率)=697.5萬 等於得多繳697.5萬-225萬=472.5萬元的稅！遠遠超出於當初省下的102.6萬元贈與稅。 也就是說，彥廷的安排在過去的舊制中或許是合法節稅的方法之一，但在房地合一稅新制上路後並不見得是最節稅的方式。 主動申報房地合一稅 從2016年1月1日起，交易當年度1月1日後，民眾所取得的房屋、土地等，都有義務要主動申報房地合一稅。如果因為不熟悉法律而未辦理申報，國稅局除了會發單補徵之外，若真的達到處罰標準，也可能被裁處罰鍰，須特別注意！下面幾點是較常見的錯誤： 1.誤認出售的房地適用舊制：2016年1月1日以後取得或2014年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內的房屋、土地，在2016年1月1日以後出售者，都屬房地合一新制的課稅範圍。 2.課稅額為零，仍需申報：很多納稅人在試算後，因課稅所得為零、虧損或適用自住房地免稅優惠誤認為不用申報。 3.以為要合併當年度綜合所得稅辦理結算申報：個人出售適用新制課稅範圍的房地係採分離課稅，應於完成所有權移轉登記日的次日起算30日內辦理申報，勿須合併當年度綜合所得稅申報。 4.個人交易房地如果屬於房地合一新制課稅的範圍，即使是虧損也要在所有權移轉登記次日起算30日內申報，各位繳稅人需注意！