凶宅是甚麼？ 「凶宅」乃屬一般民間用語，其內涵與範圍因人而異，對於個人所產生之心理影響程度亦有所不同，且判斷一房屋是否為「凶宅」，須考量事件發生之經過、事件經過時間長短等因素，並不以「發生凶殺或自殺致死之人應死於屋內」為必備要件，故現行法令對於凶宅並未明確定義與規範。 內政部在民國97年7月發布一個函釋，定義所謂的凶宅，是指：「賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分(包括主建物及其附屬建物)，曾發生兇殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，及在專有部分有求死行為而致死(如從專有部分跳樓輕生，而死在其他樓層或中庭)(案例三)、在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。又賣方的擔保責任範圍只限於擔保自己出售之房屋非凶宅，並不包括同棟大樓其他的房屋。」換句話說，依據內政部的見解，要構成凶宅，有三個要件： 1.時間：賣方產權持有期間內發生。 2.空間：在專有部分發生。 3.型態：兇殺或自殺，但排除意外死亡。(案例一打臉) 凶宅因涉及個人隱私與資料保密，目前尚無法予以定義與規範，亦無政府公開資訊可供查詢？ 但是內政部公告之「不動產委託銷售契約書範本」附件「不動產標的現況說明書」第11項載有「本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」，其主要目的是希望仲介業者於接受委託時，要求委託人（賣方）據實填載，並於說明欄內詳實敘明經過情形，以供買方判斷是否購買之參考，但該契約書範本係屬一種「行政指導」，並無強制規範之效力。 現今部分法院也已認為，是否屬於凶宅已經成為房屋交易之重要資訊，並影響交易價值甚鉅，賣方或仲介業者應負有告知的義務。如未告知，應屬交易上之重大瑕疵，買方可以透過民事訴訟主張減少價金或解除契約。但是如果該凶宅經媒體大肆宣揚報導過，查證並非困難的話，因為買賣不動產屬於社會上相當重要的交易，一般人通常都會詳細審視屋況及歷史記錄，所以可能就會被認定解除契約會顯失公平，而僅能減少價金。 案例一、意外致死事故也影響交易價格 A花500萬元買中古屋，事後發現有人意外(因一氧化碳中毒)死在屋內，不甘沒被告知買到「凶宅」，提起損害賠償告訴，屋主B提出內政部97年7月函文解釋，曾發生凶殺或自殺死亡才算凶宅，這些非自然死亡事故也不是在她持有產權期間發生，因此房屋不算「凶宅」，A也從未當面詢問，當然不必主動告知。 桃園地院認為，凶宅並沒有法律或實務上的明確定義，內政部的函釋見解對法院裁判沒有拘束力，這個案子爭執的關鍵，在於「意外致死事故」是否影響交易價格，而不是房子能否認定成凶宅。換言之法官認為重點不在凶宅如何定義，只要死亡案讓住戶嫌惡、會影響交易價格就要告知，判屋主全數賠償。 案例二、刻意隱瞞凶宅，判買賣契約解除 A去年以500萬元，買下土城區一戶七樓房屋，入住後才從鄰居處得知五年前屋內有人燒炭自殺，屋主B因此低價求售，前手C買入後卻隱匿凶宅事實高價轉賣給她。A嚇得馬上搬家並訴請解約退款。新北地院認定該屋確屬凶宅，判決解約，賣方應全額退還500萬屋款。 案例三、租屋處變凶宅，屋主求償租客，租客兒女判賠73萬 A在B租屋處跳樓自殺身亡，致房子變成凶宅，屋主因乏人問津無法脫手，向B和A兒女索賠房價損失，法官認為案發時B不在場，無過失責任免賠，但死者A子女未辦理拋棄繼承，所以須連帶賠償房價損失七十三萬元，全案定讞。 雲林地院審理時，根據不動產估價師聯合會鑑定，屋主的房價原為四百六十四萬餘元，變凶宅後，房價跌到三百九十一萬餘元，少了七十三萬元。一審法官認為，A自殺當天，B並未在場，沒有過失責任，因此免負賠償責任。 A兒女雖以A跳樓墜落在屋外死亡，不應認定為凶宅為由，上訴二審，台南高分院根據內政部凶宅定義函釋，房屋是否為凶宅，應考量事件發生經過、事件經過時間長短等因素，因此仍認定該屋為凶宅，並駁回上訴，全案定讞。 案例四、頂樓加蓋燒死人頂樓不算兇宅 前年買了一戶五樓公寓的五樓，後來才知頂樓加蓋曾發生火警燒死三個人，A認為自己買到凶宅，控告仲介及前屋主並未告知涉嫌詐欺，但檢方調查後認為，張買的是五樓，縱使當時頂樓加蓋是由五樓住戶使用，也不能算凶宅，因此將全案不起訴。

買房為什麼要簽本票? 本票在買賣房子的時候，扮演著保障交易安全的重要角色。因為賣方在只拿到總價二成的時候，就要將整間房子過戶給買方。基於保障賣方能順利拿到剩下的尾款，於房屋過戶前，買方須簽發一張與尾款金額相同的本票，作為支付尾款的一個擔保。 票據法第3條： 「稱本票者，謂發票人簽發一定之金額，於指定之到期日，由自己無條件支付與受款人或執票人之票據。」 注意上面「無條件支付」這個詞，他賦予了本票執票者，不問青紅皂白、不須冗長官司，直接透過本票裁定，快速查封拍賣你的財產。 本票在房屋交易中扮演的角色： 一般中古屋買賣的付款分為四期：簽約款及用印款、完稅款、交屋款。 簽約款及用印款(第一期款)，買賣契約達成後，約定時間將第一期款存入專戶，買方以總價一成下訂了房子，為保障賣方的權益，會開一張擔保本票確保安全，匯款後本票撕毀。 待房屋過戶給買方之後，再由買方將房屋抵押給銀行，由銀行貸款支付交屋款給賣方。 也就是說，賣方在只拿到房屋總價的二成的時候，就要將整間房子的產權過戶給買方。此時若買方心存歹念，拿到房子就跑了，賣方該如何是好？ 這也是代書會要求買方簽本票的原因。於房屋過戶前，簽發一張與尾款金額相同的本票，作為支付尾款的一個擔保。並且在尾款支付後，歸還本票給買方，此時再當場把本票撕掉即可。 可以不簽本票嗎? 兩種情況可以不用簽本票 1. 就是買方願意在房屋過戶前，將尾款以現金付清。但這只適用於不需要跟銀行貸款的買方而已。 2. 買賣雙方約定不簽本票。 所以，多數情況下，本票作為保障交易安全的一種工具，確實有其存在的必要。 加註僅供擔保尾款使用： 雖然票據法明文規定，本票發票者須無條件支付，附註任何條件皆無效力，但適時在本票上面加註：「僅供擔保購屋尾款使用，待尾款支付後自動失效。」、「禁止背書轉讓」等字樣，可以讓參與交易的各方清楚明瞭開立本票的目的以減少紛爭。

凶宅可以貸款嗎？ 銀行貸款審核貸款方向有兩個，一個是人的財力，一個是物的條件。 物的條件 1.凶宅日後轉手不易:以凶宅作為擔保品，未來若是借款人貸款償還不起，銀行也未必能透過法拍凶宅，收回借出去的貸款，最終只會導致呆帳和損失。 2.凶宅價值差異大:凶宅能接受的買家有限，普通人不會購買，通常是市價的5-8折，銀行估價方式以實價登錄及去除過高與過低的行情評估，並不能應用在事凶宅上。 基於前述的原因，銀行都會在內規中明訂，不承辦房子被註記為凶宅的物件，除非是網路上查詢不到，或借款人故意隱瞞、銀行不知情，凶宅才可以貸款。 人的財力 假如申請人的財力條件極佳與銀行保持良好的往來關係，經評估日後還款沒有問題，銀行有機會讓凶宅的貸款申請審核過關。 也就是人的財力可以影響銀行對於物的條件的評估而接受凶宅貸款。 貸款成數有多少？ 按照銀行估價的5-8成都有可能，依前述條件評估來決定。 未告知凶宅向銀行貸款罰則？ 未告知是凶宅向銀行貸款，導致銀行錯估該房屋在市場上的價值，而借出不合理的貸款成數、額度和利率。將觸犯刑法第 339 條的詐欺罪，將處 5年以下有期徒刑、拘役或 50 萬元以下罰金。

為了擁有舒適的家，花錢做裝潢是非常常見的事情，在申報房地合一稅時，裝潢費為舉例成本其中一環，但裝潢費用不見得都是可扣除費用！先不論是何種裝潢費用，都必須必須做到下列幾點 1.估價單2.裝潢發票，(收據無法認列)3.匯款金流，例如:匯款單與存摺內頁(拿現金有風險不被國稅局認列)有加分作用1.裝潢前後照片2.裝潢合約必須是固定且無法帶走的傢俱才符合稅法中可以維持兩年以上繼續使用狀況來列入可扣除裝潢費用。事實上，有些裝潢費用是不被稅捐單位認可的，例如：系統傢俱、鐵窗…等費用。系統傢俱最大好處為容易拆裝，稅捐單位人員認為系統傢俱可以帶走，若在契約中列明所有傢俱贈送給買方，但所有系統傢俱依然不能列入扣除費用，因為稅捐人員仍無法確認傢俱是否會被帶走。只要能拆能裝的任何裝潢費用，如：系統傢俱的任何單據都會被稅捐單位剔除，但有關水電、泥作、木工…等，還是可認列分費用。曾接到客戶實例，申請許多裝潢類的成本都被打槍，像是木地板、木桌椅等木作皆無法申報。成本認列主要為非兩年內耗損且附著房屋的物品為主，裝潢費像是每日須使用的馬桶、洗手台及浴缸可認列，但像是家電、系統家具類的就無法扣除。 重點整理 可列入的部分：只要是非兩年內耗損，且附著於房屋上面的。(這裡指取得房屋後，於使用期間所支付能增加房屋價值或效能的費用。)x.馬桶、洗手台、浴缸或裝潢中有關水電管線、泥作、木作…等。不可列入的部分： 非二年內就會耗竭的增加、改良或修繕費用。(基本上就是講修繕、可拆卸之木作部分的費用。）ex.玻璃窗、鋁窗、外推曬衣架、家電、系統傢俱、可拆卸或移動之木作工程…等 News Media Independen

房地合一稅2.0條文修正重點內容 1.延長短期交易時間   持有在2年之內出售，課徵45％   持有逾2年、未滿5年，課徵35％   持有逾5年、未達10年，稅率20％   持有超過10年稅率15％   個人持有房地5年內出售均會被課重稅 2.營利事業出售房地納入房地合一稅2.0的規範   再也無法用公司短期買賣不動產避稅 3.預售屋和特定條件的股權交易納入房地合一稅2.0   預收屋若有再次買賣換約情形，已訂定買賣契約之日來計算房地合一之起算日，而非與建商換約日 4.可減除的「土地漲價總數額」以公告現值增數為上限  也無法用土地增值稅與房地合一稅的差異來避稅 5.個人未能提供賣出費用證明文件情形，只能以成交價3％作為費用，上限30萬元 重點1｜ 延長短期交易時間，短期套利者課徵重稅 重點2｜ 法人比照個人課稅 重點3｜ 擴大房地課稅範圍(預售屋等)

借屋裝修的風險與應對策略在房地產交易過程中，「借屋裝修」是一個常見但又容易產生爭議的做法。由於房屋買賣從簽約到正式交屋，通常需要約一個半月至兩個月的時間，但許多買方會因租約到期、急於入住或希望節省時間而要求提早進場裝修。然而，這樣的安排可能伴隨各種法律與實務上的風險，因此，買賣雙方在借屋裝修前應充分了解相關權利義務，並簽署書面協議，以保障雙方權益。 借屋裝修的潛在風險◉ 房屋瑕疵爭議 買方可能在裝修過程中發現原先未察覺的瑕疵，例如漏水、壁癌，甚至結構問題（如海砂屋、輕鋼架違建等）。 若買方因此反悔，可能主張房屋存在重大瑕疵要求解約，導致交易糾紛。 ◉ 買方變相提前入住 若買方在裝修期間擅自入住，可能產生買賣與租賃關係混淆的問題，甚至影響交屋與過戶程序。可能造成原屋主難以掌控房屋狀況，影響交易安全。 ◉ 修繕與財產損失責任不清 在裝修過程中，若發生火災、水管破裂、施工毀損等狀況，責任歸屬可能難以釐清。 若施工影響鄰居，如敲牆產生噪音、損毀公共設施，可能導致糾紛。 ◉ 賣方的風險 若買方裝修後反悔不願完成交易，賣方可能無法輕易將房屋賣給他人，甚至必須花額外費用恢復原狀。 部分買方可能惡意拖延交屋款項，甚至主張已取得使用權，影響賣方權益。 如何降低借屋裝修風險？借屋裝修與一般交易不同，其本質上有「提前交屋」的性質，因此建議在進行此類安排時，應該透過以下方式保障雙方權益： ◉ 務必簽訂「借屋裝修同意書」 借屋裝修並不等於正式交屋，買賣雙方應在簽訂買賣契約後，另外簽署「借屋裝修同意書」，明確規範雙方權責。

適用對象 2016年1月1日以後取得、或2014年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內的房屋、土地，只要在2016年1月1日以後出售而獲利者。 移轉登記日期及取得日期是民眾最常填錯部分，常有誤填為立契日案例。 申報期限 完成移轉登記日的次日起算30天內申報納稅。 甚麼是借屋裝修？ 申報人戶籍地所在地國稅局，而非出售標的物所在地的稽徵機關。 成本部分 1.贈與取得者，應以受贈時的房屋評定現值、土地公告現值為取得成本。 2.依物價指數申報取得成本。 3.交易時支付的仲介費應列為可減除費用，卻誤列入可減除成本。 贈與取得者，誤以用買賣價格為取得成本。 費用部分 1.仲介費、 廣告費、清潔費或搬運費。 2.須自行提示相關證明文件以供國稅局認定。  3.水電瓦斯費、取得房地所有權後繳交的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費與金融機構借款利息等，只要屬於使用期間的相對代價，不得列為費用減除。 其它應注意事項 1.若所有權人出售「持分」的房屋土地，申報扣抵自用住宅免稅額為400萬元，民眾應按持分比例計算扣抵額。 2.民眾報稅後若發現錯誤怎麼辦？

前情提要 彥廷用2,000萬元買了一間房子贈與兒子，彥廷心想：這間房子的土地公告現值及房屋評定現值估計約950萬元，扣掉免稅額244萬元，算一算只須要繳納贈與稅70.6萬元，相較直接贈與現金給兒子應該是比較划算的！ 彥廷這樣想是對的嗎？ 1.直接贈與兒子現金2,000萬元：扣掉免稅額244萬元，約須繳納贈與稅175.6萬元。 (2000萬-244萬)*10%(贈與稅率)=175.6萬 2.買2,000萬元的房子送給兒子：以土地公告現值及房屋評定現值計約950萬元扣掉免稅額244萬元，約須繳納贈與稅70.6萬元。 (950萬-244萬) *10%(贈與稅率)=70.6萬 3.彥廷所選的第二個做法可以省下贈與稅約105萬元！所以，在過去的舊制中，彥廷的想法或許沒錯！ 房地合一稅新制上路後會有什麼差異嗎？ 如果兒子在受贈房屋後不到2年就以2,500萬元出售房屋，實際獲利500萬元。此時因為兒子持有房屋期間不到2年，適用的「房地合一」稅率高達45%！原本只要繳稅225萬元 (2,500萬-2,000萬)*45%(持有未滿兩年房地合一稅稅率)=225萬 但因彥廷贈與給兒子所取得的房產，房地成本須按房地現值950萬元計算，國稅局最後認定的交易所得可能高達約1,550萬元，須繳房地合一稅約697.5萬元 (2,500萬-950萬)*45%(持有未滿兩年房地合一稅稅率)=697.5萬 等於得多繳697.5萬-225萬=472.5萬元的稅！遠遠超出於當初省下的102.6萬元贈與稅。 也就是說，彥廷的安排在過去的舊制中或許是合法節稅的方法之一，但在房地合一稅新制上路後並不見得是最節稅的方式。 主動申報房地合一稅 從2016年1月1日起，交易當年度1月1日後，民眾所取得的房屋、土地等，都有義務要主動申報房地合一稅。如果因為不熟悉法律而未辦理申報，國稅局除了會發單補徵之外，若真的達到處罰標準，也可能被裁處罰鍰，須特別注意！下面幾點是較常見的錯誤： 1.誤認出售的房地適用舊制：2016年1月1日以後取得或2014年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內的房屋、土地，在2016年1月1日以後出售者，都屬房地合一新制的課稅範圍。 2.課稅額為零，仍需申報：很多納稅人在試算後，因課稅所得為零、虧損或適用自住房地免稅優惠誤認為不用申報。