不動產專欄

凶宅可以貸款嗎？ 銀行貸款審核貸款方向有兩個，一個是人的財力，一個是物的條件。 物的條件 1.凶宅日後轉手不易:以凶宅作為擔保品，未來若是借款人貸款償還不起，銀行也未必能透過法拍凶宅，收回借出去的貸款，最終只會導致呆帳和損失。 2.凶宅價值差異大:凶宅能接受的買家有限，普通人不會購買，通常是市價的5-8折，銀行估價方式以實價登錄及去除過高與過低的行情評估，並不能應用在事凶宅上。 基於前述的原因，銀行都會在內規中明訂，不承辦房子被註記為凶宅的物件，除非是網路上查詢不到，或借款人故意隱瞞、銀行不知情，凶宅才可以貸款。 人的財力 假如申請人的財力條件極佳與銀行保持良好的往來關係，經評估日後還款沒有問題，銀行有機會讓凶宅的貸款申請審核過關。 也就是人的財力可以影響銀行對於物的條件的評估而接受凶宅貸款。 貸款成數有多少？ 按照銀行估價的5-8成都有可能，依前述條件評估來決定。 未告知凶宅向銀行貸款罰則？ 未告知是凶宅向銀行貸款，導致銀行錯估該房屋在市場上的價值，而借出不合理的貸款成數、額度和利率。將觸犯刑法第 339 條的詐欺罪，將處 5年以下有期徒刑、拘役或 50 萬元以下罰金。

為了擁有舒適的家，花錢做裝潢是非常常見的事情，在申報房地合一稅時，裝潢費為舉例成本其中一環，但裝潢費用不見得都是可扣除費用！先不論是何種裝潢費用，都必須必須做到下列幾點 1.估價單2.裝潢發票，(收據無法認列)3.匯款金流，例如:匯款單與存摺內頁(拿現金有風險不被國稅局認列)有加分作用1.裝潢前後照片2.裝潢合約必須是固定且無法帶走的傢俱才符合稅法中可以維持兩年以上繼續使用狀況來列入可扣除裝潢費用。事實上，有些裝潢費用是不被稅捐單位認可的，例如：系統傢俱、鐵窗…等費用。系統傢俱最大好處為容易拆裝，稅捐單位人員認為系統傢俱可以帶走，若在契約中列明所有傢俱贈送給買方，但所有系統傢俱依然不能列入扣除費用，因為稅捐人員仍無法確認傢俱是否會被帶走。只要能拆能裝的任何裝潢費用，如：系統傢俱的任何單據都會被稅捐單位剔除，但有關水電、泥作、木工…等，還是可認列分費用。曾接到客戶實例，申請許多裝潢類的成本都被打槍，像是木地板、木桌椅等木作皆無法申報。成本認列主要為非兩年內耗損且附著房屋的物品為主，裝潢費像是每日須使用的馬桶、洗手台及浴缸可認列，但像是家電、系統家具類的就無法扣除。 重點整理 可列入的部分：只要是非兩年內耗損，且附著於房屋上面的。(這裡指取得房屋後，於使用期間所支付能增加房屋價值或效能的費用。)x.馬桶、洗手台、浴缸或裝潢中有關水電管線、泥作、木作…等。不可列入的部分： 非二年內就會耗竭的增加、改良或修繕費用。(基本上就是講修繕、可拆卸之木作部分的費用。）ex.玻璃窗、鋁窗、外推曬衣架、家電、系統傢俱、可拆卸或移動之木作工程…等 News Media Independen

房地合一稅2.0條文修正重點內容 1.延長短期交易時間   持有在2年之內出售，課徵45％   持有逾2年、未滿5年，課徵35％   持有逾5年、未達10年，稅率20％   持有超過10年稅率15％   個人持有房地5年內出售均會被課重稅 2.營利事業出售房地納入房地合一稅2.0的規範   再也無法用公司短期買賣不動產避稅 3.預售屋和特定條件的股權交易納入房地合一稅2.0   預收屋若有再次買賣換約情形，已訂定買賣契約之日來計算房地合一之起算日，而非與建商換約日 4.可減除的「土地漲價總數額」以公告現值增數為上限  也無法用土地增值稅與房地合一稅的差異來避稅 5.個人未能提供賣出費用證明文件情形，只能以成交價3％作為費用，上限30萬元 重點1｜ 延長短期交易時間，短期套利者課徵重稅 重點2｜ 法人比照個人課稅 重點3｜ 擴大房地課稅範圍(預售屋等) 重點4｜ 土地漲價總數額增設減除上限 重點5｜ 不受影響的交易 重點6｜ 110/7/1開始施行

借屋裝修的風險與應對策略在房地產交易過程中，「借屋裝修」是一個常見但又容易產生爭議的做法。由於房屋買賣從簽約到正式交屋，通常需要約一個半月至兩個月的時間，但許多買方會因租約到期、急於入住或希望節省時間而要求提早進場裝修。然而，這樣的安排可能伴隨各種法律與實務上的風險，因此，買賣雙方在借屋裝修前應充分了解相關權利義務，並簽署書面協議，以保障雙方權益。 借屋裝修的潛在風險◉ 房屋瑕疵爭議 買方可能在裝修過程中發現原先未察覺的瑕疵，例如漏水、壁癌，甚至結構問題（如海砂屋、輕鋼架違建等）。 若買方因此反悔，可能主張房屋存在重大瑕疵要求解約，導致交易糾紛。 ◉ 買方變相提前入住 若買方在裝修期間擅自入住，可能產生買賣與租賃關係混淆的問題，甚至影響交屋與過戶程序。可能造成原屋主難以掌控房屋狀況，影響交易安全。 ◉ 修繕與財產損失責任不清 在裝修過程中，若發生火災、水管破裂、施工毀損等狀況，責任歸屬可能難以釐清。 若施工影響鄰居，如敲牆產生噪音、損毀公共設施，可能導致糾紛。 ◉ 賣方的風險 若買方裝修後反悔不願完成交易，賣方可能無法輕易將房屋賣給他人，甚至必須花額外費用恢復原狀。 部分買方可能惡意拖延交屋款項，甚至主張已取得使用權，影響賣方權益。 如何降低借屋裝修風險？借屋裝修與一般交易不同，其本質上有「提前交屋」的性質，因此建議在進行此類安排時，應該透過以下方式保障雙方權益： ◉ 務必簽訂「借屋裝修同意書」 借屋裝修並不等於正式交屋，買賣雙方應在簽訂買賣契約後，另外簽署「借屋裝修同意書」，明確規範雙方權責。 其中應明確載明「不得變更門鎖、不得提早入住、不得要求賣方承擔額外瑕疵擔保責任」等條款。 ◉ 點交驗屋，確認現況 在交付房屋進行裝修前，應請買賣雙方、仲介一同進行驗屋，確認房屋現況，並以拍照存證，以避免事後爭議。 驗屋時應特別注意漏水、結構安全、違建等問題，並載明於書面紀錄中。 ◉ 裝修範圍限制 建議限制買方裝修內容，例如不得拆除承重牆、不得影響房屋結構、不得進行大規模變更（如水電工程）。 若房屋位於大樓社區，應事先取得管委會的裝修同意，以免影響住戶權益。 ◉ 確保付款履行機制 可要求買方提供尾款履約保證，例如開立本票交由代書保管，確保買方不會因裝修問題拒絕付款。 也可設定違約條款，例如：若買方違約不履行付款，賣方有權沒收裝修後的固定設備。 ◉ 責任分擔 由於裝修可能影響公共安全，如電梯使用、施工噪音等，應載明若因此遭鄰居或管委會抗議，買方須自行負責處理。 借屋裝修同意書範本 （以下為進階版範本，涵蓋更完整的條款） 借屋裝修同意書 立協議書人（以下簡稱乙方，指賣方）同意將座落於__之房屋，提供買方（以下簡稱甲方）提前借屋裝修，並約定事項如下： 一、借屋裝修範圍與限制 甲方僅能進行裝修，不得變更門鎖、不得提前入住，並應遵守社區管理規範。 甲方不得進行影響房屋結構之工程，如拆除承重牆、變更水電總管線等。 二、費用與稅費負擔 自借屋日起，房屋相關費用（房屋稅、地價稅、水電瓦斯費、管理費）由甲方負擔。 甲方應承擔因裝修所產生之任何公共維修費用（如管委會罰款）。 三、瑕疵擔保責任 甲方於借屋裝修期間應自行負擔瑕疵責任，不得要求乙方負擔修繕費用。 如裝修期間發現房屋瑕疵，甲方不得藉此拒絕付款或主張解約，並應依買賣契約履行付款義務。 四、責任歸屬與保證金 甲方應購買施工公共意外責任險，避免裝修造成公共損害。 為確保交易履行，甲方應開立未付款項之本票交由代書保管，並於付款後依序退還。 五、違約條款 若甲方未依約履行付款義務，乙方有權沒收裝修後之固定裝潢，並主張違約賠償。若甲方違反本協議條件，乙方得立即終止借屋，並要求甲方恢復房屋原狀。 立協議書人（甲方）： […]

適用對象 2016年1月1日以後取得、或2014年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內的房屋、土地，只要在2016年1月1日以後出售而獲利者。 移轉登記日期及取得日期是民眾最常填錯部分，常有誤填為立契日案例。 申報期限 完成移轉登記日的次日起算30天內申報納稅。 甚麼是借屋裝修？ 申報人戶籍地所在地國稅局，而非出售標的物所在地的稽徵機關。 成本部分 1.贈與取得者，應以受贈時的房屋評定現值、土地公告現值為取得成本。 2.依物價指數申報取得成本。 3.交易時支付的仲介費應列為可減除費用，卻誤列入可減除成本。 贈與取得者，誤以用買賣價格為取得成本。 費用部分 1.仲介費、 廣告費、清潔費或搬運費。 2.須自行提示相關證明文件以供國稅局認定。  3.水電瓦斯費、取得房地所有權後繳交的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費與金融機構借款利息等，只要屬於使用期間的相對代價，不得列為費用減除。 其它應注意事項 1.若所有權人出售「持分」的房屋土地，申報扣抵自用住宅免稅額為400萬元，民眾應按持分比例計算扣抵額。 2.民眾報稅後若發現錯誤怎麼辦？ (一)紙本申報者，重新填寫正確申報書補辦申報。 (二)網路申報者，只要在申報期限內重新上傳即可。 (三)已逾申報期限者，則須向戶籍所在地稽徵機關辦理書面更正申報。

前情提要 彥廷用2,000萬元買了一間房子贈與兒子，彥廷心想：這間房子的土地公告現值及房屋評定現值估計約950萬元，扣掉免稅額244萬元，算一算只須要繳納贈與稅70.6萬元，相較直接贈與現金給兒子應該是比較划算的！ 彥廷這樣想是對的嗎？ 1.直接贈與兒子現金2,000萬元：扣掉免稅額244萬元，約須繳納贈與稅175.6萬元。 (2000萬-244萬)*10%(贈與稅率)=175.6萬 2.買2,000萬元的房子送給兒子：以土地公告現值及房屋評定現值計約950萬元扣掉免稅額244萬元，約須繳納贈與稅70.6萬元。 (950萬-244萬) *10%(贈與稅率)=70.6萬 3.彥廷所選的第二個做法可以省下贈與稅約105萬元！所以，在過去的舊制中，彥廷的想法或許沒錯！ 房地合一稅新制上路後會有什麼差異嗎？ 如果兒子在受贈房屋後不到2年就以2,500萬元出售房屋，實際獲利500萬元。此時因為兒子持有房屋期間不到2年，適用的「房地合一」稅率高達45%！原本只要繳稅225萬元 (2,500萬-2,000萬)*45%(持有未滿兩年房地合一稅稅率)=225萬 但因彥廷贈與給兒子所取得的房產，房地成本須按房地現值950萬元計算，國稅局最後認定的交易所得可能高達約1,550萬元，須繳房地合一稅約697.5萬元 (2,500萬-950萬)*45%(持有未滿兩年房地合一稅稅率)=697.5萬 等於得多繳697.5萬-225萬=472.5萬元的稅！遠遠超出於當初省下的102.6萬元贈與稅。 也就是說，彥廷的安排在過去的舊制中或許是合法節稅的方法之一，但在房地合一稅新制上路後並不見得是最節稅的方式。 主動申報房地合一稅 從2016年1月1日起，交易當年度1月1日後，民眾所取得的房屋、土地等，都有義務要主動申報房地合一稅。如果因為不熟悉法律而未辦理申報，國稅局除了會發單補徵之外，若真的達到處罰標準，也可能被裁處罰鍰，須特別注意！下面幾點是較常見的錯誤： 1.誤認出售的房地適用舊制：2016年1月1日以後取得或2014年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內的房屋、土地，在2016年1月1日以後出售者，都屬房地合一新制的課稅範圍。 2.課稅額為零，仍需申報：很多納稅人在試算後，因課稅所得為零、虧損或適用自住房地免稅優惠誤認為不用申報。 3.以為要合併當年度綜合所得稅辦理結算申報：個人出售適用新制課稅範圍的房地係採分離課稅，應於完成所有權移轉登記日的次日起算30日內辦理申報，勿須合併當年度綜合所得稅申報。 4.個人交易房地如果屬於房地合一新制課稅的範圍，即使是虧損也要在所有權移轉登記次日起算30日內申報，各位繳稅人需注意！

買賣雙方在不動產交易過程中，約定透過第三方 (例:建經公司)於合作銀行開立之「信託財產專戶」保管價金及負責撥付期間產生的稅捐等相關費用，避免交易過程中發生瑕疵情形，來保證賣方可以拿到賣房子的錢、買方可以順利取得產權。履約保證的目的，讓買賣雙方能夠銀貨兩訖。透過信託的方式進行專款專用，公開透明，而不能隨意自行動支款項，即便過程中出現瑕疵，第三方機構也能維護買賣方的法律利益。 避免風險 1.買方付款後，賣方拒絕過戶。2.賣方將不動產過戶給買方後，拿不到尾款。3.各類買賣詐欺情形。 缺點 1.「賣方」違約時，買方只能取回已付價金，對於賣方應行賠償予買方之違約金，必須透過訴訟程序才拿得到。2.建經公司需按照法院裁判撥付款項，無法凌駕於司法機關。3.建經公司只擔保價金，物之瑕疵(壁癌、漏水、結構損壞)等，建經公司無法修繕。 履約保證流程 1.買方將購屋款項匯入履約保證專戶，款項的動撥需依照契約規定，其他人不得隨意動用該款項，款項入帳時履保公司會發簡訊給買賣雙方。2.買賣流程中，地政士與建經公司保持案件進度之聯絡，並定期回報客戶，買賣雙方也可隨時登錄建經公司網站查詢。3.完稅時等買方將完稅款、尾款差額、稅金匯入後，地政士可向建經公司申請代繳買賣雙方稅金。4.過戶後等買方驗屋完成，地政士可向建經公司申請代清償賣方貸款。5.完成交屋後，地政士向建經公司傳送點交單通知銀行撥付買賣價金給賣方。 常見問題 1.履約保證專戶的銀行與履約保證業務無關，履約保證由第三方 (例:建經公司)執行，銀行依照建經公司指示匯繳稅金、清償房貸、撥付款項及其他必要的費用程序。2.透過仲介公司的不動產交易，各家仲介公司有其指定配合的建經公司。3.只要經由買賣書面同意且撥款當天電話照會完成，賣方可先動用價款。如讓賣方動用價款，須謹慎評估對方的債務狀況，因為建經公司對於動用的款項不需負責。 原則上，如果賣方已將權狀及印鑑證明交給地政士，且賣方的債務加上仲介費、土地增值稅、履保費及其他本次買賣需負擔的必要費用後低於買賣總金額，則動用款項是可行的。每件案件狀況不同，視個案認定。 履約保證費用(簡稱履保費)金額？ 履保費房屋成交總價的『萬分之六』來計算，由買賣雙方各付一半。假如:總價1000萬的物件，買賣雙方的履保費各付3000元。

其實在諸多先進國家有項已施行多年的不動產交易安全制度『履約保證「ESCROW」(付款中間人) 』；這項制度的特色是在不動產交易過程中，由公正、獨立的第三者控管買賣價金與產權文件，並依據買賣當事人所簽署的契約內容，執行價金與產權的交付任務，以確保交易過程的透明化與安全性；透過這個制度，可以減低買賣雙方所擔心的交易風險。就是我們今天所要談的『履約保證』制度。 建經公司-價金履約保證 對於買方的保障：交屋前，買方所支付的款項會控管在履約專戶內；若賣方違約或是房屋因其他因素不能過戶至買方的名下，買方也能拿回所有支付的價金。 對於賣方的保障：房屋若已過戶至買方名下後，買方惡意不支付尾款，則由履保來墊付尾款；保障賣方能拿到賣屋全部的價金。 建經公司辦理買賣價金履約保證，不需展期或換約，更不用再次繳納手續費。通常違約的一方經建經公司定期催告，都沒有在期限內達成和解或起訴，建經公司就會依約認證將價金出款給應得的人，不一定要透過訴訟才拿的回那些價款。 銀行-價金信託 提供買賣雙方一個交易資金〝暫時〞存放的帳戶，並未真正的公平提供買賣雙方的交易安全保障。買賣方向銀行辦理信託管理價金，當遇到買賣紛爭的時候就一定要等到訴訟判決確定才能取回價款。而信託幾乎都是一年一約，如果訴訟很多年，就必須辦理展期或換約，且每一次的展期或換約銀行都會再次酌收手續費用。下面彙整了履約保證和價金信託的差異，用表格呈現給大家參考

近期房地產市場出現「一屋多賣」、有的則是建商倒閉、跑路…民眾買預售屋的錢要不回來，購屋權益嚴重受損。 一屋多賣 「一屋多賣」的情形並不多見，在整個購買房子的過程中，有很多關卡是可以防止「一屋多賣」的發生，只要多留意以下的買房眉角，就能維護自身購屋權益。 所謂一屋多賣是指建商把房子賣給買方甲，並且收取了買方甲付出去的訂金及簽約金，然後趁房子還沒有過戶給買方甲的時候，又和買方乙簽了買賣契約，並且也向買方乙收取訂金及簽約金，甚至再以相同的手法與買方丙做買賣，最後當然就是趁著買方甲、乙、丙都不知情的狀況下，趕緊捲款一走了之。 前述這種「一屋多賣」的行為觸犯了刑法上的詐欺罪，這對於成立多年、有誠心永續經營、信譽卓著的建商或房仲業者而言，幾乎是不可能發生的事，所以想要避免自己成為「一屋多賣」的受害人，第一步就是找有口皆碑的好建商、房仲業者買房子。 不過，有時向購屋民眾進行詐騙行為的是個人而非建商。例如最近發生的案例：建商員工對購屋客戶騙取3間購屋自備款。因此建議民眾在交付任何購屋訂金或簽約金時，請以匯款到公司專用帳戶的方式，而不是匯款到建商或房仲業員工的個人銀行帳戶裡。如此一來，可以避免賣屋業務員私自拿了錢就落跑，也可以留下匯款的購屋證明。 此外，當建商或賣家開出比市場行情低很多的房價，還要求買方「趕快下訂，不然就被後補的人買走」時，自己心裡就應該提高警覺：這是不是惡意的詐騙圈套？買房子的確可以挑選便宜的產品，但是千萬別為了貪小便宜而成為不良業者的俎上肉啊！ 履約保證的出現 房屋買賣雙方，互不相識，要進行可能是畢生積蓄的金錢交易，彼此都會擔心。 過去房地產制度尚未健全，買方付出的每一期款項，都是進到賣方指定的帳戶，不免擔心對方捲款潛逃，付了錢卻拿不到房產權狀。 然而嚴格來說，把購屋自備款匯入建商的公司金融帳戶還不是最保險的，因為建商也可能在交屋前就倒閉或捲款跑路，所以最好的方式就是採用「購屋履約保證」。 簡單來說就是民眾把交屋前必須支付出去的所有購屋自備款，存放在公正的第三方機構，等到房子確實過戶到民眾名下時，房子的賣家才能收到這些錢。而且現在買中古屋、新成屋或預售屋都可以要求賣方提供履約保證，民眾就不必擔心付出錢卻拿不到房子的產權了。 履約保證重點整理 一、銀行為履行契約的第三方，買方付出的買屋價金，先保留在第三方「履約專戶」中，等房屋過戶後，價金才會撥給賣方。 此方法可防遭受詐騙，甚至遇到延遲交屋、查封、違約等狀況，買方價金會被凍結在履約專戶，不被賣方取走。 二、交屋時買方的價錢若尚未全數付清，賣方則會擔心，對方在拿到產權後，拒絕支付剩餘房款。 各房仲現均和各建築經理公司合作，成立成屋履約保證制度，在買方價金付清前，所有金錢和權狀，由專業、公正的第三方負責保管，並負起承擔責任。 三、履約保證，顧名思義就是保證買賣雙方均會履約。 買賣雙方簽約時，代書會詢問是否有簽署履保意願。若有，則會在買賣價金履約保證書上簽名。銀行出具保證書，保障價金和產權，並委託第三方（建經公司），管控存入履約專戶的之金錢和所有契據。 四、申請書會註明委任的地政士，以及買賣價金的管理。 為了加速交易進行、節省買賣雙方時間，賣方交易須支付的稅金（如土地增值稅）、雙方要支付的仲介服務費和履保服務費、價金清償賣方原有房貸等支出，地政士會替雙方處理，金錢由履保專戶支出。 五、當產權過戶完成，且買方已將所有價金匯入履保專戶後，雙方會簽立履約保證結案單。 買方取得權狀和鑰匙，賣方則可要求銀行將履保專戶，匯款到指定帳戶。

什麼是印鑑章？ 以一般的印章至戶政機關完成登記，此章就變成印鑑章。 什麼是印鑑證明？ 戶政機關在完成印鑑章登記後，核發給當事人持有該顆印章的證明文件就稱作印鑑證明。 印鑑證明的重要性 印鑑證明代表著這顆印鑑章確實為您所有，所以只要有蓋印鑑章的文件，皆會被認定是經過您所同意的文件。 買賣、贈與需要印鑑證明嗎？ 一、賣方、贈與人不動產移轉契約書蓋上印鑑章及附上印鑑證明後，地政士才可以代理賣方(贈與人)本人向地政事務所申辦不動產移轉登記手續。 二、買方、受贈人買方(受贈人)只需提供一顆便章，地政士就可以代理買方(受贈人)向地政事務所申辦不動產移轉登記手續，無須特別向戶政事務所申請印鑑章和印鑑證明。 申請印鑑證明應該要準備什麼？ 一、身分證正本 二、印鑑章 去哪裡辦理申請？ 戶籍所在地的戶政事務所，可跨區申請不可跨縣市。